BEZIT JE VERHUURDE WONINGEN IN PRIVÉ?
Het belastingpercentage over box 3-vermogen (verhuurde woningen op eigen naam) is in 2024 36%.
Bedragen de huurinkomsten dit jaar € 200.000, dan betaal je € 72.000 aan box 3 belasting. Financieringen zijn wel gedeeltelijk aftrekbaar.
ZITTEN JOUW VERHUURDE WONINGEN IN JOUW BV?
Je betaalt geen box 3 belasting, maar de BV betaalt 19% vennootschapsbelasting (VPB) over de winst.
Bedragen de huurinkomsten dit jaar € 200.000, dan betaalt de BV maximaal € 38.000 aan VPB-belasting. De belasting wordt berekend over de winst en niet over de huurinkomsten!
ÉN! Alle zakelijke kosten zijn aftrekbaar.
CONCLUSIE:
Door verhuurde woningen in de BV te stoppen bespaar je minstens 50% belastingen. Het tarief van box 3 is bijna het dubbele van het VPB-tarief en bovendien kan je in de BV veel meer zakelijke kosten aftrekken.
MAAR
Wil je deze gerealiseerde winst naar privé (jij als aandeelhouder) uitkeren, dan heeft het werken met deze vastgoed-BV geen enkele zin. Je moet dan over het bedrag dat je naar jezelf toehaalt maximaal 33% dividenbelasting betalen.
MET GELD MAAK JE GELD
De bovenvermelde belastingbesparing is absoluut duidelijk.
In plaats van de huurinkomsten / de winst binnen de BV het jaar daarop als dividend naar privé te halen laat je het bedrag gewoon op de bankrekening van de BV staan. En je moet je ook afvragen of en waarom je dat eigenlijk zou doen (overmaken naar privé)?
Voorzover je geld nodig hebt om van te leven, neem dan beter een salaris binnen de BV op, waarvan je voldoende kan leven. Salarissen zijn ook kosten binnen de BV, die de winst drukken en daarmee ook het uiteindelijk te betalen bedrag aan belastingen (VPB).
Het gaat om de lange termijn. Je bespaart jaarlijks minimaal 50% aan belastingen en de winst na (deze lagere) belasting kan je volledig herinvesteren in nieuw vastgoed, in Nederland en in het buitenland.
TERUG NAAR HET VOORBEELD VAN DE BV
Huurinkomsten 2024 € 200.000
VPB: 19% hierover: € 38.000
Winst na vennootschapsbelasting: € 162.000
Dit bedrag kan je volledig gebruiken voor de aankoop van nieuwe panden door de BV.
INVESTERINGSTURBO
Ook de huurinkomsten van die panden vallen dan onder het gunstige tarief van de vennootschapsbelasting.
FAMILIEBEDRIJF
Denk nooit meer over het opnemen van dividend (uitkering aan privé vanuit de BV), want dan betaal je daarover dus tot 33% dividendbelasting. Dat geld is én blijft dus van de BV.
Bedenkt hierbij dat jij (eventueel met jouw partner) de aandeelhouder van de BV bent.
Je kan daarom gewoon denken vanuit het belang van de BV. Het is immers jouw eigen BV en van niemand anders!
KINDEREN
Je hebt de mogelijkheid om ook de kinderen (mede)aandeelhouder van de BV te maken. In plaats van de kinderen jaarlijks geld te schenken, kan je ze jaarlijks één of meer aandelen van de BV schenken. Je maakt hierbij dan gebruik van het lage tarief van de schenkbelasting van 10%.
Wil je dit fiscaal optimaal doen, dan is een mogelijke optie om niet zozeer de aandelen direct te schenken aan de kinderen, maar te verkopen vanuit jouw holding BV.
Gedegen maatwerk dus.
LEGE NALATENSCHAP
Zorg je er bij leven voor dat alle aandelen van de BV geschonken en overgedragen zijn aan de kinderen, dan zit deze BV met al haar vastgoed niet in jouw nalatenschap op het moment dat je in de verre toekomst overlijdt.
Het tarief van de erfbelasting bedraagt momenteel maximaal 20% voor kinderen. Maar de algemene verwachting is, dat dit tarief langzaam (of snel), maar zeker flink omhoog zal gaan. Denk hierbij aan tarieven van 40 of 50% (wie weet nóg hoger).
Met zo’n hoog tarief van de erfbelasting, zullen de nabestaanden gedwongen zijn (het) vastgoed te verkopen om de erfbelasting te kunnen betalen. Dit geldt zowel voor box 3 panden (panden in privé) als voor de vastgoed BV (met daarin de panden). Door met een BV te werken en aandelen te schenken kan je dit hele probleem van de hoge erfbelasting voorkomen. De BV is immers niet meer van jou, de aandelen zitten bij de kinderen, dus geen erfbelasting!
HOGE OVERDRACHTSBELASTING
Bezit je voor bijvoorbeeld € 1.000.000 aan vastgoed in box 3 en wil je al dat vastgoed naar jouw BV overhevelen, dan moet daarover 10,4% overdrachtsbelasting betaald worden: € 104.000 dus.
NB: Heb je meerdere panden dit je naar de BV wilt verplaatsen dan kan je één of meerdere panden nog dit jaar overdragen de andere panden volgend jaar of één van de jaren daarop.
FAMILIEBEDRIJF
Kan je je vinden in het idee dat je geen (box 3) vastgoedbelegger meer bent, maar een ondernemer binnen jouw familiebedrijf, denk dan aan de volgende mogelijkheid:
BOX 3 PANDEN VERKOPEN AAN DE BV VAN DE KINDEREN
Als je dan toch die hoge overdrachtsbelasting kwijt bent, kan je beter het vastgoed direct verkopen aan de BV van de kinderen. Zij worden de aandeelhouders van een nieuw op te richten familiebedrijf (de vastgoed BV). Voordeel hiervan is, dat je de aandelen niet vervolgens jaarlijks aan de kinderen moet gaan schenken tegen 10%, want zij zijn al de aandeelhouders van het familiebedrijf met het vastgoed. Op deze manier profiteren zij vanaf dit moment ook rechtstreeks van de waardestijgingen van het vastgoed. Aandelen van het familiebedrijf komen niet in jouw nalatenschap, dus geen erfbelasting.
LEVEN VAN DE VERKOOP EN DE RENTE
De box 3 woningen worden verkocht aan de BV (van de kinderen) en de koopsom is voor jou. Deze hoeft uiteraard niet direct betaald te worden (in het geheel niet nodig en vaak ook niet mogelijk). De koopsom is familie BV aan jou als verkoper verschuldigd er wordt afgesproken hoeveel de BV (als koper van de panden) maandelijks aan jou wordt betaald (aflossing en rente). Deze betalingen komen uiteraard vanuit de huuropbrengsten van de BV.
HET FAMILIEBEDRIJF – ALLE KOSTEN ZAKELIJK
Ik ervaar dat het voor vastgoedbeleggers die vaak lastig is om de omslag naar het echte ondernemerschap te maken. Om vanuit de vennootschap (BV) zelf te denken.
Behalve dat je veel belastingen bespaart en zo meer overhoud om te investeren om het bedrijf dankzij deze hoge belastingbesparing extra hard te laten groeien, moet je ook heel anders gaan denken over kosten die je maakt. Ga je voor het familiebedrijf op pad, bijvoorbeeld om in Spanje uitgebreid naar investeringsmogelijkheden te kijken, dan is dat een zakelijke activiteit. Denk hierbij aan kosten voor business-class vliegen, het huren of kopen van een auto in het buitenland en het uit eten gaan met zakenrelaties. Ook alle verdere kosten, voorzover die zakelijk zijn, kunnen ‘op de zaak’ worden gezet. Dit bestaat helemaal niet in box 3. En daarbij ook nog eens het lagere VPB-belastingtarief over de winst (alle kosten eerst afgetrokken). Tel uit je winst.
SPANJE, PORTUGAL, ITALIË, CURAÇAO
Het grote voordeel van het werken met een familiebedrijf in de vorm van een (vastgoed)BV is dat je de jaarlijkse winst na belastingen ook direct kunt gebruiken om vastgoed in het buitenland te kopen. Dus wat je vooral niet moet doen is eerst geld (de winst) uit de BV halen (tegen maximaal 33% dividendbelasting) om vervolgens op eigen naam een woning te kopen in bijvoorbeeld Spanje.
De te volgen weg is hier: Het familiebedrijf (de BV) richt een Spaanse SL (BV) op en maakt het beschikbare geld uit de Nederlandse BV naar deze Spaanse dochter BV over. Hierover betaal je geen dividfendbelasting of enige andere belasting.
OOK IN HET BUITENLAND: VENNOOTSCHAPSBELASTING
Op deze manier wordt het buitenlands vastgoed gekocht met de BV van het land van jouw keuze en komen de huurinkomsten bij de Spaanse SL, Portugese Lda, Italiaanse S.r.l. of de BV op Curaçao binnen. Ook hier de belasting na aftrek van alle mogelijke zakelijke kosten.
En deze buitenlandse winst kan je weer vrij overmaken naar de Nederlandse BV.
DE CIRKEL IS ROND
Sta je open voor deze totaal andere manier van denken en werken?
Heb je hier vragen over of wil je verdere uitleg en overleg?
Wil je advies over hoe dit alles in jouw / jullie specifieke situatie optimaal aan te pakken?
ADVIESGESPREK
Plan dan een Video Consult of een bespreking met Jan Jaap Geusebroek.
Video Consult of afspraak maken in onze online-agenda
VRAGEN OF BERICHT VERSTUREN
Stel uw vraag of verstuur uw bericht hieronder:
