Traditioneel worden verhuurde woningen in privébezit belast in box 3, waarbij de eigenaar een fictief rendement moet opgeven. Echter, door verder te denken en creatief te kijken naar de fiscale mogelijkheden, is het wellicht haalbaar om de huurinkomsten te belasten in box 2, zonder de noodzaak om eerst overdrachtsbelasting te betalen. Dit artikel onderzoekt een specifieke “out-of-the-box” oplossing, namelijk het uitbaten van bestaande woningen in een open fonds voor gemene rekening (FGR). Deze benadering maakt gebruik van de vennootschapsbelasting (VPB) in plaats van de hoge fictieve box 3-belasting.
Verhuurde woningen en de fiscale uitdaging
In Nederland worden verhuurde woningen in privébezit belast in box 3. Dit betekent dat de eigenaar een percentage van de waarde van de woningen moet opgeven als inkomsten, ongeacht het werkelijke rendement. Dit kan leiden tot een hoge belastingdruk, met name als het rendement op de verhuurde woningen relatief laag is. Daarnaast kan de aankoop van nieuwe woningen leiden tot extra kosten, zoals overdrachtsbelasting.
De out-of-the-box oplossing: het open fonds voor gemene rekening
Om de belastingdruk te verlagen en de mogelijkheid te bieden om huurinkomsten in box 2 te belasten, kan men overwegen om bestaande woningen uit te baten in een open fonds voor gemene rekening (FGR). Een FGR is een samenwerkingsverband waarin verschillende deelnemers gezamenlijk vermogen inbrengen en gezamenlijk beleggen of ondernemen. In het geval van verhuurde woningen, zou het FGR verantwoordelijk zijn voor het beheer en de verhuur van de woningen.
Belastingvoordelen van een open FGR
Een open FGR heeft bepaalde fiscale voordelen ten opzichte van het bezitten van woningen in privé. In plaats van de hoge fictieve box 3-belasting, is een open FGR belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). Momenteel bedraagt het VPB-tarief 19% over de behaalde winst. Dit betekent dat de huurinkomsten minus alle (afschrijfbare) kosten belast worden tegen een lager tarief dan in box 3.
Bovendien is een van de belangrijkste voordelen van het gebruik van een open FGR dat er geen eerste overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden bij het inbrengen van bestaande woningen. Dit kan aanzienlijke kostenbesparingen opleveren bij het overbrengen van verhuurde woningen naar het FGR.
Overwegingen en aandachtspunten
Het uitbaten van woningen in een open FGR is een complexe aangelegenheid en vereist professioneel advies om ervoor te zorgen dat alles correct wordt gestructureerd en aan alle wettelijke vereisten wordt voldaan. Het is belangrijk om de specifieke omstandigheden en doelstellingen van de eigenaar in overweging te nemen en rekening te houden met mogelijke nadelen, zoals beperkingen op hypotheekrenteaftrek en het verlies van bepaalde fiscale voordelen die verband houden met privébezit.
Conclusie
Het verkennen van alternatieve belastingstructuren is een uitstekend voorbeeld van out-of-the-box denken. Door bestaande woningen in een open fonds voor gemene rekening uit te baten, kan men mogelijk huurinkomsten belasten in box 2 in plaats van de hoge fictieve box 3-belasting. Dit biedt potentiële voordelen, zoals lagere belastingtarieven en het vermijden van eerste overdrachtsbelasting. Echter, gezien de complexiteit van deze benadering, is het essentieel om professioneel advies in te winnen om ervoor te zorgen dat de structuur goed is opgezet en voldoet aan alle fiscale vereisten.
Interessant voor jouw situatie?
Wil je weten of dit Box 3-alternatief passend is voor jouw panden? Gebruik dan het onderstaande formulier om een vrijblijvende Zoom-afspraak te plannen met onze fiscalist en bespreek de mogelijkheden.
Keuzemenu: