Maria is 46 jaar en bezit twee verhuurde woningen. De ene woning is vrij van hypotheek en heeft een WOZ-waarde van €400.000. De andere woning is €600.000 waard, maar daar zit nog een hypotheek op van €150.000. Tot nu toe stonden deze panden gewoon op haar naam en viel alles onder box 3. Dat was jarenlang prima, maar met de nieuwe belastingregels vanaf 2025 wordt box 3 steeds zwaarder belast.
Box 3 in 2025: een dure grap
Maria schrikt als ze ziet hoeveel belasting ze straks gaat betalen. De fiscus rekent met een fictief rendement van 5,88% op vastgoed, terwijl Maria dat rendement vaak niet eens haalt. Over haar totale vastgoedvermogen (€1.000.000 min €150.000 hypotheek) betaalt ze bijna €18.000 belasting per jaar. En dat alleen al omdat ze twee woningen bezit.
“Ik verdien nog niet de helft van dat fictieve rendement,” zegt Maria. “Maar ik moet er wel over afrekenen alsof ik het binnenhaal.”
De oplossing: haar panden onderbrengen in een BV
Maria bespreekt haar situatie met een specialist en ontdekt een alternatief: ze kan haar woningen verkopen aan haar eigen besloten vennootschap (BV). De huurinkomsten komen dan voortaan binnen in de BV. De BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst, en Maria heeft geen box 3-belasting meer.
Hoe werkt dat? Een stap-voor-stap voorbeeld
1. De woning van €400.000
Maria laat de woning taxeren. De waarde wordt vastgesteld op €400.000. Dat is meteen de verkoopprijs voor haar BV. Omdat het om een officiële overdracht gaat, moet dit via een notariële akte. De BV betaalt overdrachtsbelasting: 10% van €400.000 = €40.000. Omdat de BV nog geen geld heeft, schiet Maria dit bedrag voor.
2. De BV betaalt Maria niet
De BV heeft geen geld om Maria te betalen voor het pand. Dus ontstaat er een schuld van de BV aan Maria van €400.000 (koopsom) + €40.000 (voorgeschoten overdrachtsbelasting) = €440.000. Dit is een vordering van Maria op haar BV en die valt gewoon in box 3.
3. Agiostorting: geen box 3 meer
Maria wil niet jaarlijks belasting betalen over deze vordering. Daarom brengt ze deze €440.000 in als agiostorting. Dat betekent dat het bedrag als eigen vermogen op de balans van de BV komt, onder de agioreserve. Belangrijk: het blijft een tegoed van Maria. Ze kan het later weer belastingvrij uit de BV halen, bijvoorbeeld via een agioverlaging.
4. De BV leent geld bij de bank
De BV gebruikt het pand nu als onderpand en leent 85% van de waarde: €340.000. Van dat bedrag betaalt de BV €40.000 overdrachtsbelasting terug aan Maria. Wat overblijft is €300.000 in kas.
Het tweede pand: €600.000 met een hypotheek van €150.000
Maria verkoopt ook dit tweede pand aan haar BV. Er geldt weer 10% overdrachtsbelasting, dus €60.000. De BV leent opnieuw 85% van de waarde: €510.000. Daarvan wordt €60.000 gebruikt voor overdrachtsbelasting en €150.000 voor aflossing van de hypotheek. Wat overblijft is weer €300.000 in kas. De verkoopprijs van €600.000 wordt ook hier als agiostorting ingebracht.
Wat zit er nu in de BV?
- Twee woningen, met een marktwaarde van €1.000.000
- Totaal aan externe financiering: €340.000 + €510.000 = €850.000
- Totaal aan ingebracht eigen vermogen (via agiostorting): €1.000.000
- Totaal in kas na aftrek kosten: €300.000 + €300.000 = €600.000
Wat kan Maria daarmee doen?
Voor de aankoop van nieuwe panden is ongeveer 25% eigen inbreng nodig: 15% voor het pand, 10% voor de overdrachtsbelasting. Dus voor elk €100.000 aan eigen geld, kun je ongeveer €400.000 aan vastgoed kopen.
Met €600.000 in kas kan de BV dus voor maximaal €2.400.000 aan nieuwe panden kopen. In de praktijk zou dat kunnen betekenen: 4 panden van elk €600.000, opnieuw gefinancierd voor 85%, met Maria’s kasgeld als inbreng.
De belastingstructuur vanaf nu
De huurinkomsten uit alle panden komen binnen in de BV. De BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst (na aftrek van rente en kosten). Maria betaalt geen box 3-belasting meer en kan haar vermogen in de BV verder laten groeien. Ook een toekomstige verkoopopbrengst of dividenduitkering kan zorgvuldig worden gepland.
“Ik betaal geen box 3 meer,” zegt Maria. “En de BV groeit door. Dat geeft rust en overzicht.”
Tot slot
De stap naar een BV-structuur lijkt groot, maar is voor veel vastgoedbezitters een slimme keuze. Het vergt eenmalige notariële en fiscale afstemming, maar levert jaarlijks grote belastingvoordelen en strategische flexibiliteit op.
Wil jij dit ook? Laat je goed adviseren en breng je vastgoedstructuur slim in kaart.
Je kunt direct een belafspraak, videocall of kantoorafspraak inplannen via: 👉 https://amsterdam-lawyers.nl/#contact
Of je bent van harte welkom op onze eerstvolgende vastgoed-BV bijeenkomst op 18 juni. Daar bespreken we niet alleen hoe je vastgoed in je eigen BV zet, maar ook:
📌 Hoe je vastgoed kunt onderbrengen in de BV van je kinderen (de zogeheten KIDS-BV)
Zo zorg je er niet alleen voor dat het vastgoed uit box 3 verdwijnt, maar ook dat het nooit meer in jouw nalatenschap zit. Daarmee kunnen je kinderen mogelijk tonnen aan erfbelasting besparen.
👉 Meer info en aanmelden: https://amsterdam-lawyers.nl/vastgoed-onderbrengen-in-je-eigen-bv-of-die-van-je-kinderen/