Wat kan er allemaal met een vastgoed CV?
Woningen kopen of verkopen
Je hebt vastgoed of je wilt vastgoed kopen. Bijvoorbeeld woningen op te verhuren.
Je koopt het zelf, op eigen naam of met een BV.
Oprichting CV
Er wordt een CV (commanditaire vennootschap) opgericht die de woning of de woningen gaat verhuren, gaat beheren.
Een CV is een samenwerkingsovereenkomst tussen jou, als vastgoedeigenaar, en de investeerders / financiers, die de aankoop van het pand of de panden financieren.
Stel je hebt een pand of wilt een pand kopen met de waarde van € 500.000.
Participaties uitgeven aan de stille vennoten
Als CV geef je dan 100 participaties van € 5.000 uit. Deze worden gekocht door de financiers. De ene neemt maar 1 participatie, een andere neemt er 10. Degenen die één of meerdere participaties kopen worden de stille vennoten van de CV (genoemd).
Degene die 10 participaties koopt, betaalt daarvoor 10 x € 5.000, oftewel € 50.000. Hij of zij krijgt hiermee recht op 10% van de jaarlijkse huuropbrengsten van de betreffende woning.
Economische eigendom / recht op deel huuropbrengsten
De jaarlijkse huuropbrengsten zijn de de huurinkomsten, minus de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld onderhoud en beheer door jou als beheerder van de woning.
Elke participatie vertegenwoordigt in dit voorbeeld 1% economische eigendom van die woning. Alle participanten samen hebben de volledige economische eigendom van de woning.
Woningen kopen of woningen verkopen
Door met een vastgoed CV te werken kan je onbeperkt woningen aankopen en door participaties in de CV uit te geven, de economische eigendom (huuropbrengsten) bij de stille vennoten onderbrengen.
Ook kan je dezelfde manier jou bestaande box 3 woningen economisch verkopen. Je richt een vastgoed CV op, geeft 100 (of 1000) participaties uit en verkoopt die participaties aan de stille vennoten van de CV.
Verdienmodel CV
Je wordt zelf de beherend vennoot van de CV en je krijgt een vergoeding hiervoor, die je zelf kan bepalen. Een maandelijkse vergoeding en/of een percentage van de huuropbrengsten.
Jij of jouw BV blijft ook de juridische eigenaar (kadaster) van de woning. Jij bepaalt aan wie de woning verhuurd wordt voor welke prijs en je bent degene die de woning kan en mag verkopen. Ook de verkoopwinst deel je met de stille vennoten. Jouw vergoeding op de verkoopwinst is al vastgelegd in het CV-contract.
Box 3 panden schenken aan de kinderen
De vastgoed CV is het perfecte instrument om bij leven fiscaal optimaal jou of jullie box 3 panden aan de kinderen over te dragen.
Dit werkt op exact dezelfde manier: De CV gaat de woningen beheren en er worden 120* participaties uitgegeven die elk een 1/120 deel recht geven op de jaarlijkse huuropbrengsten.
In eerste instantie heb jij (al dan niet samen met jouw partner) alle 120 participaties. Stel dat elke participatie € 4.000 waard is. Je kan dan die participaties door de jaren heen in kleine hoeveelheden aan de kinderen schenken. In 2024 schenk je bijvoorbeeld aan jouw twee kinderen ieder 25 participaties. Feitelijk schenk je dan € 100.000 per kind.
Omdat het vastgoedparticipaties zijn, dient hierover 10,4% overdrachtsbelasting (€ 10.400 per kind) te worden betaald.
Geen schenkbelasting en geen erfbelasting
Door op deze manier jaarlijks maximaal € 150.000 per kind te schenken, hoef je geen 10% schenkbelasting (de lage eerste schijf van de schenkbelasting) te betalen omdat je de betaalde overdrachtsbelasting mag wegstrepen tegen de (niet) te betalen schenkbelasting. Dit heet de ‘samenloop-regeling’.
Estate-planning
Zodra je alle participaties op deze manier aan de kinderen hebt geschonken, zijn zij de volledige economische eigenaren van de woning(en). Deze woningen vallen dan niet meer in de toekomstige nalatenschap. Geen erfbelasting. Wat bij leven werd geschonken valt buiten de nalatenschap.
*120 participaties?
120 participaties, omdat je dan elk kind evenveel participaties kan schenken, of je nu 1, 2, 3, 4, 5 of 6 kinderen hebt.
📞 +31 6 23821224
📧 info @ amsterdam-lawyers.nl
💬 Chat / WhatsApp