Geen pretbox meer
Box 3 was de box waarin je bijna geheel belastingvrij in tweede woningen / woningen om te verhuren kon investeren.
De tijd dat investeren in box 3 fiscaal interessant was ligt ondertussen ver achter ons.
Probleem-box
Tegenwoordig worden box 3 beleggingen -en dan vooral in tweede woningen- met de volgende problemen geconfronteerd:
Fiscaal:
- Het rendement wordt grotendeels weg belast. Uitgangspunt: 36% box3 belasting over een fictief rendement van ruim 6% over de jaarlijks sterk oplopende WOZ-waarde.
Verhuurproblemen:
- Maximalisering huurprijzen door de ‘Middenhuur’ wetgeving.
- Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Verkoop van woningen met een huurcontract is nauwelijks interessant of zelfs niet goed mogelijk als er een huurder in het pand zit.
Mogelijke oplossingen
Fiscaal
- Woningen voor de verhuur kopen met een eigen BV. De huuropbrengsten worden dan belast tegen de veel lagere vennootschapsbelasting van 19% (in plaats van de 36% in box3).
- Ook is er geen fictieve belasting, maar een belasting op de gerealiseerde winst van de verhuuropbrengsten minus alle mogelijke zakelijke kosten. De WOZ-waarde en de jaarlijkse stijging daarvan is niet relevant.
Verhuurproblemen
- Investeren in buitenlands vastgoed. Velen zijn hun box3 vastgoed aan het verkopen, nu de verkoopopbrengst daarvan nog volledig onbelast is.
Met die opbrengsten worden (vakantie)woningen voor de verhuur aangekocht in met name Spanje, maar ook in Portugal, Italië en op Curaçao.
Investeren in het buiteland
De weg naar en in het buitenland is door veel vastgoedbeleggers en ondernemers met een holdingstructuur al gevonden. Het gaat dan om het kopen van appartementen voor verhuur aan expats in Valencia of Málaga, vakantiewoningen aan de Costa Blanca of studentenwoningen in de prachtige Portugese stad Coïmbra.
De issues waar vastgoedbeleggers en ondernemers dan tegenaan lopen:
- Koop ik het vastgoed privé of juist zakelijk. Zakelijk wil zeggen met een vennootschap van het betreffende land zelf: met een Spaanse SL, een Portugese Lda, een Italiaanse S.r.l. of op Curaçao met een BV van daar.
- Hoe kan ik onze kinderen direct in dit buitenlandse avontuur betrekken?
Koop ik het buitenlandse vastgoed (mede) op naam van de kinderen of
worden de kinderen de aandeelhouders van die Spaanse SL?
Hoe hou ik daar zelf alle zeggenschap over en waarom is het zo interessant om in de verre toekomst erfbelasting te voorkomen? - Specifiek voor ondernemers:
Hoe kan ik de gelden die in mijn BV of holding staat, direct zakelijk inzetten, zonder die gelden eerst tegen de extreem hoge dividendbelasting eerst naar privé te halen. De oplossing hiervoor is duidelijk: vastgoed aankopen met de BV’s van het land van jouw keuze.
BV-PLAN
Amsterdam Lawyers helpt met het uitwerken van het voor jou meest passende BV-PLAN. Hierbij wordt jouw situatie in kaart gebracht en jouw wensen besproken.
Voorbeelden:
- is het (op lange termijn) interessant om box 3 vastgoed te verkopen aan de BV van de kinderen?
- hoe verplaats ik mijn overige box3 vermogen naar de / een BV, zodat het rendement onder de lage vennootschapsbelasting valt?
- hoe gebruik ik de opgebouwde reserves in mijn holding zonder eerst dividendbelasting te betalen? Richt ik dan die buitenlandse BV op onder mijn holding of kan dat ook anders, rekening houdend met de kinderen?
Advisering en oprichting vennootschappen
Amsterdam Lawyers bespreekt met u niet alleen de mogelijke oplossingen, maar begeleidt ook de oprichtingen van BV’s in Nederland, Spanje, Portugal, Italië en Curaçao. Ook bieden wij met ons uitgebreide netwerk lokale begeleiding:
- juridisch- en fiscaal adviezen
- administratie- en boekhouding
- hypotheekadviseurs voor financiering door de lokale banken tegen de beste voorwaarden, ook voor uw BV in dat land.
Overleg en afspraak maken
BV PLAN BIJEENKOMST
Ook deze maand organiseert Amsterdam Lawyers op haar kantoor in Amsterdam BV-PLAN bijeenkomsten voor ondernemers en vastgoedbeleggers. Met maximaal 15 personen worden alle problemen en oplossingen die u hierboven leest besproken aan de hand van voorbeelden en praktijkgevallen.
BV PLAN bijeenkomsten | Meer informatie en inschrijven.