- Verkoop van ouder aan kind-BV
Ouders verkopen hun box 3-vastgoed aan de BV van hun kind(eren) tegen een reële marktwaarde. De kinderen richten daarvoor een eigen BV op (de KIDS-BV) die als koper optreedt. Dit gebeurt onder zakelijke condities, zodat de Belastingdienst het niet aanziet voor een verkapte schenking. - Financiering via de bank
De KIDS-BV financiert de aankoop (deels) met een bankhypotheek op het pand. Ook al verkopen de ouders het pand, een bank is bereid deze transactie te financieren omdat het pand zelf als onderpand dient. Vaak kan de BV een aanzienlijk deel van de waarde lenen – tot wel 80-85% van de marktwaarde is haalbaar bij verhuurd vastgoed. Dankzij deze lening krijgt de BV de middelen om de koop te realiseren. - Betaling van overdrachtsbelasting
Bij de verkoop moet de kopende BV overdrachtsbelasting betalen over de koopsom. Het tarief hiervoor is momenteel 10,4% voor beleggingspanden. Deze belasting wordt voldaan uit de verkregen financiering. Hoewel 10,4% een flinke investering is, kan dit zich op termijn terugverdienen dankzij de fiscale voordelen en waardegroei binnen de BV van de kinderen. - Koopsom (grotendeels) voldoen aan ouders
Van de hypotheekopbrengst die overblijft na het betalen van kosten en belastingen kan de BV een groot deel van de koopsom uitkeren aan de ouders. In de praktijk ontvangt de verkopende ouder dus direct een deel van de verkoopprijs in cash. Het is echter niet nodig (of wenselijk) dat ouders alles meteen krijgen; in overleg kan een deel van de verkoopprijs als lening in de BV blijven staan. - Bedrag in de BV laten voor herinvestering
Ouders en kinderen kunnen afspreken dat (een groot deel van) het ontvangen bedrag in de BV blijft als eigen inbreng voor de aankoop van extra vastgoed. De eerder verkregen financiering op het eerste pand heeft ruimte gecreëerd waarmee de BV een tweede pand kan aanschaffen.
Voorbeeld: vastgoedportefeuille laten groeien
Stel dat ouders hun pand verkopen en €375.000 van de koopsom in de KIDS-BV laten zitten als eigen vermogen. Met dit vermogen op de balans kan de BV een nieuw beleggingspand aankopen met bancaire financiering. Uitgaande van 85% financiering van de aankoopwaarde kan de BV met €375.000 eigen inbreng ongeveer €1.500.000 aan nieuw vastgoed aankopen. Zo kan de vastgoedportefeuille van (de BV van) de kinderen aanzienlijk worden uitgebreid, terwijl het eerste pand dient als fundament. Dit illustreert hoe een relatief klein eigen vermogen via slimme financiering een veel grotere investering mogelijk maakt. De huurinkomsten van beide panden vloeien vervolgens in de BV en kunnen worden gebruikt voor aflossing, nieuwe investeringen of dividend aan de kinderen in de toekomst.
Voordelen op een rij voor ouders én kinderen
- Geen box 3-heffing meer
Doordat het pand niet langer tot het privévermogen van de ouders behoort, verdwijnt ook de jaarlijkse vermogensrendementsheffing op dit vastgoed. De huurwinst wordt (na aftrek van alle rente- en andere zakelijke kosten) nu binnen de BV belast tegen vennootschapsbelasting, vaak tegen een lager effectief tarief dan box 3-belasting. Dit kan de netto-opbrengst uit de verhuur verbeteren. - Waardegroei bij de kinderen
Eventuele waardestijging van het pand komt ten goede aan de BV van de kinderen. De meerwaarde vergroot dus direct het vermogen van de kinderen, in plaats van het vermogen van de ouders. Zo bouwt de volgende generatie vermogen op terwijl de ouders nog leven, buiten de greep van box 3. - Uitbreiding van de vastgoedportefeuille
Door het inzetten van financiering kan de KIDS-BV extra panden aankopen. Het eerste pand (ooit van de ouders) fungeert als springplank naar verdere investeringen. Dit betekent dat kinderen op jonge leeftijd al een vastgoedportefeuille kunnen opbouwen met professionele financiering, iets wat anders wellicht pas veel later mogelijk zou zijn. - Vooruitdenken voor erfbelasting
Het pand staat niet meer in de nalatenschap van de ouders. Mocht later een waardestijging plaatsvinden, dan wordt daarover geen erfbelasting geheven bij overlijden van de ouders, omdat het pand al van de kinderen is. Met mogelijk stijgende erfbelastingtarieven in de toekomst is dit een belangrijk voordeel. Het vermogen is immers reeds bij leven overgedragen in zakelijke vorm, zonder dat de ouders de controle volledig verliezen. - Geleidelijke overdracht & controle
Via deze constructie krijgen ouders direct liquiditeit (gedeeltelijke verkoopopbrengst) en kunnen ze tegelijk hun kinderen laten profiteren. Ouders kunnen afspreken dat zij als financier (geldverstrekker) betrokken blijven, zodat er een gezonde balans is tussen het steunen van de kinderen en het bewaken van een zakelijke opzet. De verkoop kan zo nodig worden teruggedraaid of aangepast als er goede afspraken zijn gemaakt (denk aan leningsvoorwaarden of eventuele terugkooprechten).
Meld je aan voor de KIDS-BV sessie
Ben je ondernemer of particulier met beleggingsvastgoed in box 3 en wil je ontdekken hoe de KIDS-BV constructie voor jou kan werken? Meld je dan aan voor onze KIDS-BV sessie. In deze bijeenkomst lichten experts alle ins en outs toe en bekijken we hoe je optimaal fiscaal kunt profiteren van het overhevelen van vastgoed naar de volgende generatie.
🔸 Schrijf je in via http://www.kids-bv.nl voor meer informatie of om je deelname aan de KIDS-BV sessie te bevestigen. Neem de toekomst van je vastgoed en je kinderen in eigen hand en ontdek deze slimme investeringsstrategie!