Waarom zitten jouw verhuurde panden in box 3 en niet in een BV?
- Omdat box 3 altijd een pretbox was.
- Omdat ik er persoonlijk eigenaar van wil zijn.
- Omdat ik niet goed begrijp wat een BV eigenlijk is.
Box 3 belasting
De afgelopen jaren is box 3 van pretbox tot baalbox verworden. Fictief inkomen met beperkte hypotheek aftrek. En de komende jaren zal het belastingtarief dat je over dit fictieve rendement moet betalen verder verhogen.
Je koopt een woning voor de verhuur van € 500.000 met een hypotheek van € 500.000. Je vermogen is feitelijk € 0. Tegenover de waarde van de woning staat een schuld die even hoog is. Uiteraard met de bedoeling dat de waarde van de woning stijgt. Met de huurinkomsten kan je de hypotheekrente betalen, zo mogelijk de schuld langzaam aflossen en de woning onderhouden.
Maar in box 3 wordt dit anders gezien. Deze investering wordt direct als vermogen gezien, waarover je belast wordt. Fictief rendement over dit vermogen:
Afgerond 6% over de (WOZ)waarde: € 30.000
Afgerond 2% aftrekbaar over het hypotheekbedrag: € 10.000
Je wordt belast over het verschil van € 20.000 tegen 36%. In 2023 was dit nog 32% en dit tarief gaat de komende jaren verder omhoog.
Erfbelasting
Aan het einde van je leven heb je een echt vermogen opgebouwd.
De waarde van de woningen zijn gestegen en de hypotheken zijn afgelost.
Mooi voor de kinderen. Zij betalen maximaal 20% erfbelasting en leven vrolijk verder.
Maar dat geldt als je nú overlijdt.
Maar ga je pas over 10, 20, 30 of meer jaar dood, dan zal de situatie totaal anders zijn.
Niet onrealistisch is, is dat de kinderen dan 50% of meer aan (hoogste schijf) erfbelasting moeten betalen. Concreet kan en zal dat betekenen, dat ze de woningen moeten verkopen om de erfbelasting te (kunnen) betalen.
Een donker vooruitzicht. Daar heb je het allemaal niet voor gedaan, toch?
Vennootschappen?
De mens is een intelligent wezen en dankzij onze neo cortex zijn wij in staat om abstract te denken.
En dat is belangrijk, want de vennootschap is het schoolvoorbeeld van abstract.
De vennootschap is door intelligente mensen bedacht en in de de wet uitgewerkt. Er is een (vastgoed) onderneming, er zijn bestuurders en er zijn de aandeelhouders. De wet en de statuten, onderdeel van de oprichtingsakte van de BV, bepalen de verdere werking van de vennootschap, intern en extern. Je doet zaken met de vennootschap.
Verhuurde panden en vennootschappen
Velen verkopen door de hoge belastingdruk op box 3 panden deze woningen. Dat is vaak een interessante strategie. Het grote voordeel hiervan is, dat de verkoopwinst nu nog onbelast is. Dit gaat de komende jaren veranderen. De verkoopwinst gaat in de toekomst belast worden.
Verhuurde panden behouden
De box 3 woningen worden goed verhuurd en zijn zeer rendabel, zelfs ondanks de hoge box 3 belasting. Je wilt niet verkopen. Maar wat gebeurt er bij overlijden?
Wil je de verwachte hoge erfbelasting in de toekomst voorkomen: zorg dan dat de box 3 panden niet in de nalatenschap terecht komen. Dat doe je door een speciaal soort vennootschap op te richten:
De Commanditaire Vennootschap (CV)
Door het samen met de kinderen oprichten van een (vastgoed) CV kan je jaarlijks stukken economische eigendom van de box 3 woningen aan de kinderen schenken. Blijft dat jaarlijks onder de waarde van € 150.000 per kind, dan is dat fiscaal interessant en schenk je tegen een totaaltarief (overdrachst- én schenkbelasting) van 10,4% over de geschonken waarde in dat jaar.
De waarde van de schenkingen aan de kinderen verdwijnen uit jouw box 3 en komen in de box 3 van de kinderen terecht.
De belastingbesparing op termijn is aanzienlijk. 10,4% nu tegen de huidige waarde in plaats van (bijvoorbeeld) 50% erfbelasting tegen de (veel hogere) waarde op het moment van overlijden.
De Besloten Vennootschap (BV)
In plaats van de verhuurde woningen aan de kinderen te schenken, kan je er ook voor kiezen om de verhuurde woningen aan een op te richten vastgoed BV van de kinderen te verkopen.
Je vangt dan 2 vliegen in één klap. De panden zijn box 3 uit en de kinderen worden via hun gezamenlijke vastgoed BV de nieuwe eigenaren. Dit allemaal tegen het huidige tarief van 10,4 van de overdrachtsbelasting (verkoop vanuit privé aan de BV).
CV én BV, de ultieme combinatie
Door samen met de kinderen én met de vastgoed BV van de kinderen een CV op te richten, kan je én stukken economische eigendom van de panden jaarlijks aan de kinderen schenken én stukken economische eigendom aan hun vastgoed BV verkopen.
Het grote bijkomende voordeel van het schenken of verkopen van economische eigendom van een woning is dat je zelf gewoon de juridische eigenaar blijft.
– In overleg met de bank kan de bestaande gunstige hypotheek gewoon door draaien. De bank gaat er materieel niet op achteruit. Wordt er niet meer betaald, dan kunnen ze de woningen (het onderpand) gewoon uitwinnen.
– Ook blijf je zelf als juridisch eigenaar de volledige macht over de woningen houden. Jij beslist aan wie een woning verhuurd wordt. Kan je een woning goed verkopen? Gewoon doen. De opbrengst wordt verdeeld tussen de economische eigenaren.
BV structuur
Sta je hiervoor open, dan is het raadzaam om elke verhuurde woning in een aparte BV te stoppen.
De gezamenlijke vastgoed BV van de kinderen wordt van feitelijk een vastgoed holding BV. Deze vastgoed holding wordt dan steeds de enig aandeelhouders van alle BV’s, waarbij elke BV dus eigenaar is van één verhuurde woning.
Verkoop BV = Verkoop woning | winst onbelast
Is er een kopen voor één van de verhuurde panden? Verkoop dan niet de woning, maar verkoop de BV waarin die woning zit.
De gezamenlijke vastgoed holding is dan de verkoper van de BV waarin de betreffende woning zit.
De winst wordt dan gemaakt op de verkoop van de aandelen. De winst valt dan binnen in die vastgoed holding en die is in principe onbelast in het kader van de deelnemingsvrijstelling.
Verdere uitbouw structuur
Wil je zelf de macht houden over deze vennootschappen structuur en de structuur ook laten werken na overlijden? Dat kan door een STAK (stichting administratiekantoor) boven de gezamenlijke vastgoed BV van de kinderen te plaatsen. In plaats van de aandelen in die vastgoed holding / vastgoed BV krijgen ze dan certificaten van aandelen. Dat houdt in dat ze de winstrechten behouden, maar dat de zeggenschap bij het bestuur van de stak zit. dat ben jij zelf en je kan bepalen wie dat wordt of warden in geval van overlijden.
Juridisch en fiscaal
Vennootschappen zijn een juridisch gegeven. De juristen van Amsterdam Lawyers adviseren u over de mogelijkheden en over het opzetten en beheren van de structuur. Voor fiscale adviezen werken wij samen met gespecialiseerde fiscalisten of uiteraard met uw fiscalist.
Contact
📞 +31 6 23821224
📧 info @ amsterdam-lawyers.nl
💬 Chat / WhatsApp